Televivienda.net - Las preguntas mas frecuentes a la hora de comprar una vivienda

¿Cuál es la manera de gestionar y tramitar una escritura de compraventa? (subir)
En primer lugar es necesario la expedición de la copia autorizada por el notario; a continuación hay que liquidar y pagar los impuestos que corresponden según el tipo de vivienda (si es de primera o de segunda mano) ante la hacienda pública; prosigue con la presentación de la escritura ya pagada ante el registro de la propiedad; y finaliza con la inscripción de la misma en el citado registro. Es conveniente que se modifique en el catastro la titularidad que allí figura, para que figure el nuevo propietario y su actuación se entienda directamente contigo.

¿Es necesario la intervención de un abogado para comprar una vivienda? (subir)
El abogado no es obligatorio en una operación de compraventa de un inmueble pero si es recomendable buscar su asesoramiento. Es la persona que interviene en todo el proceso de adquisición. Su trabajo se basa en estudiar cuál es la situación real de la vivienda, si existen cargas sobre el inmueble o no y comprobar la titularidad. Buscará cuál es la fórmula jurídica más adecuada para adquirir la vivienda y evitar futuros contratiempos. Es resumen, te informará e asesorará hasta el final del proceso de cuál es la fórmula jurídica y legal más recomendable de adquisición de la finca.

¿Qué documentación es necesaria para comprar una vivienda de segunda mano? (subir)
Es necesario incluir el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles pagado por el vendedor, la Escritura original de propiedad, debidamente inscrita en el registro de la propiedad. En ella ha de acreditarse que el vendedor es su titular y debe constar además todas las características físicas de la vivienda que vas a comprar, el Certificado expedido por el presidente de la comunidad de propietarios certificando que el vendedor está al corriente en los gastos de comunidad, para que te garantice que la casa que compras no tiene deudas respecto de la comunidad de vecinos.

¿Qué impuestos deberé pagar si compro una vivienda nueva o de primera mano? (subir)
Impuesto sobre el valor añadido, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

¿Qué impuestos tengo que pagar si compro una vivienda usada o de segunda mano? (subir)
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles? (subir)
Es un impuesto directo de carácter real, es exigido de forma obligatoria por los municipios y su gestión es compartida por la administración del estado, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles. Dicho impuesto, a diferencia de otros, ha de pagarse todos los años. Se cobra el día 1 de enero de cada año pero como excepción en Madrid, se pasa al cobro entre el día 1 de octubre y el 30 de noviembre

¿Qué es el impuesto sobre el valor añadido? (subir)
El impuesto sobre el valor añadido, comúnmente llamado IVA, es un impuesto de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo y grava. El fin último de este tributo es recaer sobre los consumidores finales de los bienes y servicios transmitidos. Por lo tanto, al adquirir un inmueble serás tú el que deberá pagar de forma obligatoria y definitiva este tributo. Para conocer el importe que deberá pagar debe multiplicar el valor real del inmueble consignado en la escritura de compraventa por el tipo impositivo del 7 % .Existe una excepción que hay que tener en cuenta: las viviendas de protección oficial, tienen un tipo impositivo especial y superreducido del 4 %.

¿Qué es el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana? (subir)
Es lo que comúnmente conocemos como plusvalía municipal. Es un impuesto municipal que grava las rentas inmobiliarias urbanas de carácter extraordinario, que se producen por la transmisión de la propiedad. Solamente recae sobre los bienes inmuebles urbanos, es decir, grava el valor del suelo y no la construcción. Se produce el devengo del impuesto cuando hay una transmisión de la propiedad y recae sobre el "incremento del valor" que han experimentado los terrenos urbanos durante el período que media entre la adquisición y la enajenación.

¿Tengo la obligación de pagar los gastos de comunidad pendientes que haya dejado de pagar quien me vende una vivienda? (subir)
En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene la obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de Propietarios, en el momento de otorgar la en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación. Esta liberación únicamente es aconsejable en los casos en que se confíe en la palabra del vendedor.

¿Los propietarios de un piso que no lo habitan deben de pagar los gastos de comunidad? (subir)
La circunstancia concreta de no habitar el piso no nos exime del pago de los gastos de comunidad los cuales deberán ser satisfecho según nuestra cuota de participación.

¿Cuánto vale mi vivienda? (subir)
No tienen por qué coincidir el precio que pagaste por ella o el precio por el que podrías venderla con el valor de tasación. A la hora de conceder un préstamo hipotecario, las entidades financieras se fijan en el valor de tasación para concederte el importe que has solicitado. Lo normal es que la cobertura del riesgo que ofrecen las entidades no supere el 80% del valor de tasación aunque hay entidades que llegan hasta el 100%.

¿Cuál es la documentación necesaria para que me concedan una hipoteca? (subir)
Las tres últimas nóminas o las últimas liquidaciones de IVA, la última declaración sobre la renta, declaración confidencial de bienes (opcional), declaración confidencial de bienes (opcional), contrato de compraventa de la finca, nota simple del registro de la propiedad, el último recibo del impuesto de bienes inmuebles (contribución urbana), fotocopias de los DNI de los titulares. En caso de Avalista, será también necesario los mismos documentos del avalista.

¿A qué gastos tengo que hacer frente a la hora de pedir una hipoteca? (subir)
A la hora de formalizar una hipoteca suelen haber una serie de gastos: Gastos de notaria, registro de propiedad, gestoría, tasación, gastos bancarios, impuestos sobre transmisiones patrimoniales.

¿Qué es el indice Mibor?. ¿Qué es el indice Euribor?. ¿Cuál es el mejor índice de referencia? (subir)
El índice Mibor se define como la media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado de depósitos interbancario, durante los días hábiles del mes natural correspondiente. No obstante, en los días hábiles en los que no se hayan cruzado operaciones a un año, en el mercado de dépositos interbancario español, se tomará como dato para calcular la media mensual el tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósitos en euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación (EURÍBOR).
El índice Euribor se define como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación (EURÍBOR).
En estos momentos, el más frecuente y conocido es el Mibor. Es un índice objetivo que no controlan las entidades financieras y que está en zona de mínimos históricos. El único problema estriba en que al ser un índice a corto plazo (un año normalmente) podría experimentar fluctuaciones importantes. en estos momentos, está en proceso de su sustitución un índice de ámbito europeo denominado EURIBOR.

¿Cuánto dinero puedo pedir prestado? (subir)
Normalmente, la cantidad solicitada a la entidad financiera no debería superar el 80% de la tasación del inmueble (valor de mercado del inmueble excluidos impuestos de compraventa). No obstante, determinadas entidades y para ciertos colectivos profesionales, pueden llegar a ofrecer hasta el 100%. Otro límite relevante es que la cuota resultante del préstamo hipotecario no deberá superar el 40% de los ingresos líquidos justificables.

¿Qué criterio es el mejor para seleccionar mi hipoteca? (subir)
Depende de la situación personal del titular de la hipoteca. Si lo que quiere es seguridad sin que le importe que el tipo nominal de la hipoteca sea más alto, le recomendamos una hipoteca a tipo fijo. Si lo que prefiere es pagar una cuota mensual baja, le recomendamos una hipoteca a tipo variable con un plazo de amortización más largo. La hipoteca a tipo mixto combina la seguridad de un primer periodo de tipo fijo con el tipo de interés variable del segundo periodo.

¿Es mejor un préstamo a tipo fijo o variable? (subir)
Depende de la situación financiera y perfil de cada persona. Un préstamo a tipo fijo garantiza que pase lo que pase con los tipos de interés, siempre se mantendrá la cuota. Sus principales inconvenientes son que los plazos son más reducidos (10 ó 15 años en lugar de los 20 ó 25 años de uno variable) y en estos momentos el tipo de interés es superior a un préstamo a tipo variable. Por todo ello, el coste de la mensualidad o cuota será significativamente mayor. Por otro lado, el préstamo a tipo variable tiene como desventaja una posible subida de tipos que varíe la cuota mensual y que dificulte el pago de la misma. Las principales ventajas provienen de la extensión del plazo y del menor importe del tipo. Con esto se consigue que la cuota mensual sea menor o que para la misma cuota se consiga más financiación y por lo tanto acceder con más facilidad a la compra de una vivienda. Para limitar el riesgo de subida de tipos, los préstamos a tipo de interés variable suelen incorporar unos límites máximos, por encima de los cuales el titular del préstamo no se hace responsable.

¿Cuánto tiempo se tarda en conseguir una hipoteca? (subir)
Aunque depende mucho de cada una de las entidades financieras, lo normal oscila entre 10 días y un mes.

¿Puede pactarse en un contrato de arrendamiento que no se constituya fianza? (subir)
No, cualquier pacto en el que se pretenda eludir el abono de la fianza establecida legalmente, sería nulo al ser ésta una norma imperativa.

¿Puede pactarse en un contrato de arrendamiento de casa de veraneo que el arrendatario se haga cargo de los gastos de conservación del inmueble? (subir)
Si, pues se trata éste de un contrato de uso distinto de vivienda y dicho pacto es posible, pues si se tratara de vivienda el pacto sería nulo, viniendo obligado el arrendador en cualquier caso a correr con el gasto de conservación de la vivienda.

¿Qué sucede cuando se firma el contrato de arrendamiento en una fecha y el inmueble se ocupa en una fecha posterior a la misma? (subir)
Que el plazo de duración del contrato comenzará a computarse, a partir de la fecha de entrega real y efectiva ocupación, y no a partir de la firma del contrato de arrendamiento.

¿Qué sucede cuando no se efectúa por escrito un contrato de arrendamiento de vivienda y no consta expresado el plazo de duración del mismo? (subir)
Que el contrato de arrendamiento de vivienda, si no consta el plazo de duración del mismo, será de cinco años obligatorios para el arrendador y potestativos para el arrendatario, quien podrá prorrogarlo anualmente hasta un total de los cinco años expresados. Al finalizar esos cinco años, si el arrendador no comunica con un mes de antelación al arrendatario su deseo de no renovarlo, el contrato podrá ser prorrogado por tres años mas.

¿Puede el arrendatario rescindir el contrato antes del vencimiento del plazo pactado? (subir)
No. Unicamente es posible el desistimiento del contrato sin pago de indemnización al arrendador en los casos establecidos legalmente, por imposibilidad de habitar la vivienda. Art 22 y 26 de la L.A.U.

¿Tiene derecho el arrendador a aumentar la renta en un contrato de arrendamiento de vivienda por realizar obras de conservación? (subir)
No, tiene la obligación de hacerse cargo de las obras de conservación sin derecho a elevar la renta por ello.

¿ Puede en algún caso la comunidad de propietarios prohibir el alquiler de una vivienda? (subir)
La comunidad de Propietarios puede limitar el derecho de alquiler en los supuestos en los que la actividad objeto del contrato de arrendamiento no este permitida por los Estatutos y con carácter general cuando dicha actividad sea molesta, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas.

¿Qué acciones legales puede realizar la Junta de Propietarios cuando alguno de los comuneros no paga sus cuotas? (subir)
La nueva Ley establece algunas medidas para facilitar el cobro de los morosos: establece la aplicación de un procedimiento judicial extraordinariamente breve, la sentencia condenatoria que en el mismo recaiga solo puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que, según la sentencia, se debe, el crédito respecto de la anualidad corriente en el momento de la reclamación y la anterior esta especialmente privilegiado, de forma que la Comunidad tiene derecho a cobrar con anterioridad a otros acreedores no privilegiados, el piso o local en cuestión esta expresamente afecto al pago de esas anualidades, etc. Además, que no está al corriente en el pago de las cuotas no tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios.

¿Pueden los propietarios de locales ubicados en la planta baja instalar rótulos en la fachada? (subir)
En primer lugar, deberemos acudir a los Estatutos y a la escritura de constitución, si en estos existe autorización y la instalación de los mismos no perjudica a ninguno de los propietarios si que podremos colocarlos, ahora bien, si en estos no se recoge expresamente la autorización se precisará la autorización de la junta.

¿A quien se debe reclamar los gastos de comunidad impagados de una vivienda alquilada? (subir)
La obligación del pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario del piso, con independencia de las relaciones arrendaticias que puedan existir y la posibilidad de repercusión, que en virtud de lo pactado en el contrato de arrendamiento, obstenta el propietario frente al arrendatario.

¿Se pueden tener animales en la vivienda o es ilegal? (subir)
En principio y puesto que la Ley de Propiedad Horizontal no establece nada al respecto hay que estar a lo que establezcan las normas que en materia de sanidad existan en el ayuntamiento en el cual este ubicada la vivienda, y en el caso de que el Ayuntamiento no haya dictado normas en dicha materia habrá que estar a la normativa dictada por la Comunidad Autónoma.
En general, dichas normas condicionan la tenencia animales a las circunstancias higiénicas de su alojamiento, las cuales deben ser óptimas y que no exista ningún riesgo en el aspecto sanitario, así como la inexistencia de peligros y molestias para los vecinos o para otras personas.

¿Puede un Presidente de la Comunidad negarse a desempeñar el cargo al ser elegido? (subir)
Los que son elegidos para ser Presidentes de su Comunidad tienen la obligación de desempeñar el cargo. Pueden evitar serlo si hay una causa justa para ello, pero tienen que acudir al Juez y alegar tal causa, que solo será estimada si es efectivamente justa. En términos prácticos, ello significa que solo en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar el cargo para el que ha sido elegido.

¿Qué medidas puede tomar la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos utiliza su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida? (subir)
En tales casos (por ej., cuando una vivienda es destinada a local de negocio o a oficina estando prohibido este destino en los estatutos de la Comunidad), el Presidente de la Comunidad deberá requerir el cese de la actividad el propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al que esta realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, en cuyo caso solo podrá serlo por un máximo de tres años. La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria.

¿Es necesaria la unanimidad para adoptar los acuerdos más importantes en Junta de Propietarios? (subir)
La unanimidad sigue siendo necesaria para modificar las cuestiones más importantes de la Comunidad (las cuotas de los pisos o locales o los estatutos de la comunidad), pero la nueva Ley flexibiliza las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos referentes los servicios de ascensor, portería, vigilancia y otros servicios de interés general, para los que basta el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas, aunque ello implique la modificación de los estatutos de la Comunidad.

¿En qué forma se pueden conseguir las mayorías necesarias cuando a la Junta asisten muy pocos propietarios? (subir)
La nueva Ley establece la obligación que tiene todo propietario de notificar a la comunidad un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán validas las que se hagan al piso o local en cuestión. Los votos de los propietarios no asistentes se consideraran